Quanto custa reformar uma casa velha: um guia completo para o seu orçamento

Ontem fiquei um tempão olhando as rachaduras no teto da minha casa de 40 anos. Sabe aquele momento que você percebe que não dá mais pra empurrar com a barriga? Pois é. Tinha chegado a hora de encarar uma reforma. E como sempre, logo pensei: “eita, quanto isso vai me custar?”. Se você também está nessa situação, sei bem como é esse aperto no peito.

Quanto custa reformar uma casa velha não tem resposta pronta. Cada cantinho esconde uma surpresa, cada parede pode ter um segredo. Quero dividir com você o que aprendi na minha própria reforma e nas pesquisas que fiz, pra você não cair nas mesmas ciladas que eu.

Entendendo os custos de uma reforma de casa velha

Reformar casa velha não é como ir ao supermercado, onde tudo tem preço fixo. Os valores mudam muito dependendo de várias coisas.

Nossa casa tinha 30 anos quando compramos. Achamos que seria só trocar uns azulejos, pintar as paredes e pronto! Que nada. Acabamos gastando quase o triplo do que imaginamos no começo. É que casas antigas são cheias de surpresas, e nem sempre são surpresas boas.

O que mais pesa no bolso

O tamanho da casa é o primeiro ponto a considerar. Óbvio que reformar uma casinha de 50m² sai mais em conta que um casarão de 200m². Mas tem muita coisa além do tamanho:

• Quantos anos a casa tem
• Como ela foi cuidada ao longo do tempo
• Onde fica (materiais e mão de obra variam de região pra região)
• O padrão que você quer no final
• Se precisa mexer em paredes, telhado ou fundação

Na média nacional, reformar uma casa velha pode custar de R$700 a R$2.500 por metro quadrado. Mas isso é só uma base, tá? Pode variar muito dependendo da sua cidade e do que você vai fazer.

Quanto custa reformar uma casa velha por tipo de serviço

Vamos ver direitinho quanto custa cada tipo de reforma, pra você ter uma ideia melhor.

Reforma leve: só uma “maquiagem”

Nesse caso, é mais pra dar uma cara nova: pintura, trocar alguns revestimentos, colocar louças novas no banheiro e na cozinha, e pequenos consertos elétricos e hidráulicos.

Por metro quadrado, isso sai entre R$700 e R$1.200. Numa casa de 70m², a conta fica entre R$49.000 e R$84.000.

Lá em casa, quando fiz só essa parte estética, gastei uns R$60 mil, contando material e mão de obra. E olha que eu pesquisei bastante antes de comprar cada coisa!

Reforma média: um pouco além da superfície

Já a reforma média entra um pouco mais fundo:

• Troca de parte da fiação e encanamento
• Substitui algumas estruturas desgastadas
• Coloca piso e revestimento novos em tudo
• Muda alguns cômodos

Aí o preço sobe pra R$1.200 a R$1.800 por metro quadrado. Na mesma casa de 70m², você gastaria entre R$84.000 e R$126.000.

Reforma pesada: quase uma casa nova

Nesse nível, é praticamente construir de novo, aproveitando só a estrutura principal. Inclui:

• Derrubar paredes (as que não são de sustentação)
• Refazer toda parte elétrica e hidráulica
• Trocar todos os pisos e revestimentos
• Colocar novas portas e janelas
• Mudar o layout dos ambientes

O preço? De R$1.800 a R$2.500 ou mais por metro quadrado, dependendo dos materiais. Na casa de 70m², daria entre R$126.000 e R$175.000. Não é pouca coisa, né?

Quanto custa por ambiente

Áreas que mais comem dinheiro

Tem lugares da casa que são verdadeiros “buracos” de dinheiro. É bom saber quais são pra não ter susto.

Cozinha: o terror do orçamento

A cozinha geralmente é a campeã de gastos. Tem de tudo lá dentro: água, luz, gás, revestimentos especiais e aqueles armários que a gente sempre quis.

Na minha reforma, só a cozinha levou quase 30% da grana toda. Entre armários planejados, bancada de granito, eletrodomésticos embutidos e aquele revestimento bonito… vai embora um dinheirão!

Banheiros: pequenos mas caros

Os banheiros também saem caro porque têm muita coisa específica num espaço pequeno. E trocar tubulação velha é um sufoco – às vezes precisa quebrar paredes inteiras!

Além disso, aquele porcelanato bonito e as louças não são nada baratos. Um banheiro todo reformado pode custar de R$8.000 a R$25.000, dependendo do tamanho e do que você escolher colocar.

Telhado e estrutura: não dá pra economizar

Casas antigas vivem com problemas no telhado, infiltrações e madeiras podres. E não adianta fingir que não viu – esses problemas só pioram com o tempo.

Trocar um telhado inteiro pode custar de R$15.000 a R$40.000, dependendo do material e do tamanho. É caro, mas é daquelas coisas que não dá pra empurrar com a barriga.

Se preparando para as surpresas (que sempre têm)

O que mais tem em reforma de casa velha é surpresa. Por mais que você planeje, sempre aparece algo que ninguém esperava.

“Em reforma de casa antiga, guarde pelo menos 20% do orçamento pra imprevistos. As surpresas fazem parte do pacote, e é melhor estar preparado do que ficar no meio do caminho.” – Ricardo Mello, arquiteto que trabalha com reformas há mais de 20 anos.

Problemas comuns em casas com idade

Algumas coisas são tão comuns em casas antigas que já dá pra contar com elas:

• Fiação antiga que pode dar curto (ou pior)
• Canos de ferro todos enferrujados ou entupidos
• Paredes molhadas por dentro (só descobre quando quebra)
• Madeiras com cupim
• Rachaduras nas estruturas
• Coisas que não seguem as normas de segurança atuais

Na minha casa, descobrimos que toda a fiação precisava ser trocada porque estava com o isolamento ressecado – risco de incêndio na certa. Só essa surpresinha acrescentou R$12.000 no orçamento. Quase caí pra trás!

Guardando uma gordurinha no orçamento

Por isso mesmo, sempre falo pra todo mundo: separe pelo menos 20% a mais do orçamento total só pra essas surpresas. Essa reserva vai te salvar de ter que parar a obra no meio ou fazer gambiarras pra economizar.

Jeitos de economizar sem comprometer a qualidade

Reformar casa velha custa caro mesmo, mas tem uns macetes pra não estourar o orçamento.

Fazendo por etapas: um passo de cada vez

Uma boa ideia é dividir a reforma em fases. Começa pelo que é mais urgente (tipo problemas elétricos ou infiltrações graves) e vai fazendo o resto aos poucos.

Foi o que fizemos lá em casa: primeiro cuidamos da estrutura e segurança, depois fomos pra parte bonita. Assim dá pra ir respirando entre uma etapa e outra, tanto o bolso quanto a cabeça.

Reaproveitando o que dá: bom pro bolso e pro planeta

Nem tudo precisa ir pro lixo numa reforma:

• Aquelas portas de madeira maciça antigas? Podem ficar lindas depois de lixadas e envernizadas
• Piso de madeira antigo muitas vezes fica melhor que os novos depois de restaurado
• Alguns móveis podem ganhar vida nova com um bom marceneiro
• Tijolos e madeiras em bom estado podem (e devem) ser reaproveitados

Além de economizar, isso mantém aquele charme de casa antiga que as novas não têm.

Mão de obra: não é hora de economizar

A mão de obra vai levar de 50% a 60% do seu dinheiro. E acredite, não é o momento de ir atrás do mais barato.

Pedreiro ruim sai caro duas vezes: uma na hora de pagar e outra na hora de refazer o serviço. Pesquise referências, peça indicações, visite outras obras do profissional se possível, e faça contratos bem clarinhos.

Documentação: aquela parte chata que ninguém lembra

Reformar casa velha às vezes exige licenças e autorizações, principalmente se você for mexer na estrutura ou ampliar. E muita gente se esquece desses custos.

Taxas e papelada

Dependendo da obra, você pode precisar de:

• Alvará da prefeitura
• Aprovação do projeto pelos órgãos da cidade
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• Autorização do condomínio (se for o caso)
• Aval de órgãos do patrimônio histórico (pra imóveis tombados)

Esses custos mudam de cidade pra cidade, mas podem somar de 2% a 5% do valor total da obra. Não é muito, mas ninguém conta com isso no começo.

Onde vale a pena gastar mais

Tem coisas que economizar hoje é dor de cabeça garantida amanhã. Alguns itens merecem um investimento melhor:

Parte elétrica e hidráulica: isso é sério

Economizar em fiação e encanamento é pedir pra ter problemas. Desde vazamentos constantes até riscos de pegar fogo – não vale a pena o risco.

Invista em material bom e em profissional que entende do assunto, mesmo que isso signifique adiar a troca daquele piso que você tanto quer.

Impermeabilização: prevenção é o melhor remédio

Problemas de umidade são o terror de casas antigas. Uma boa impermeabilização evita mofo, manchas e até danos na estrutura.

Custa entre R$80 e R$150 por metro quadrado, dependendo do produto e da área. Não é barato, mas é muito mais em conta que refazer paredes inteiras depois.

Quanto a casa valoriza depois da reforma

Uma reforma bem feita aumenta e muito o valor da casa antiga. Estudos mostram que você pode recuperar até 70% do que gastou quando for vender o imóvel.

O que mais valoriza a casa

Algumas mudanças dão mais retorno:

• Cozinha e banheiros modernizados
• Ambientes integrados (derrubar aquela parede entre sala e cozinha, por exemplo)
• Melhorias que economizam energia
• Aumento da área útil
• Fachada renovada

Por outro lado, coisas muito do seu gosto pessoal, como aquela parede roxa que você ama, podem não agradar a todos e não aumentam tanto o valor na hora de vender.

Como se organizar financeiramente

Reforma é um gasto grande que precisa ser bem planejado.

Opções pra conseguir o dinheiro

Tem várias maneiras de financiar uma reforma:

• Empréstimos específicos pra reforma em bancos
• Financiamento usando o próprio imóvel como garantia
• Consórcios de reforma
• Cartão de crédito pra materiais (cuidado com os juros!)

Os juros variam muito de um lugar pro outro, então vale a pena pesquisar bastante antes de decidir.

Vale a pena financeiramente?

Pra saber se a reforma compensa financeiramente, pense:

• Quanto vale sua casa hoje
• Quanto vai gastar na reforma
• Quanto ela vai valer depois
• Por quanto tempo pretende ficar nela

Se a valorização for maior que o custo, geralmente vale a pena, principalmente se você pensa em vender no futuro.

Dicas práticas pra sobreviver à obra

Gerenciar uma reforma não é moleza, mas algumas dicas podem ajudar:

Conversa franca com os profissionais

Mantenha um papo claro com arquitetos, engenheiros e prestadores de serviço. Faça reuniões regularmente, anote as decisões (ou melhor, peça tudo por escrito) e acompanhe de perto o que está sendo feito. Isso evita aquele “mas eu achei que…”, que sempre sai caro.

Organizando o passo a passo

Um cronograma bem feito ajuda a controlar prazos e custos. Ele deve considerar:

• A ordem certa das intervenções (não adianta pintar antes de trocar a fiação!)
• Quanto tempo leva pra comprar e receber os materiais
• Como uma etapa depende da outra
• Um tempinho extra pra imprevistos

E lembre-se: obra em casa antiga sempre demora mais que o previsto. Sempre!

Gráfico: Como o dinheiro se distribui numa reforma

A parte legal que ninguém gosta

Reformar uma casa velha tem questões legais que você não pode ignorar:

Normas técnicas e lei

As reformas precisam seguir as normas da ABNT e as leis da sua cidade, como o Código de Obras municipal.

Em casas muito antigas, às vezes é preciso fazer adaptações pra atender às normas atuais de segurança. Esses custos devem entrar no seu orçamento.

Responsabilidade técnica

Contratar profissionais registrados (arquitetos ou engenheiros) pra assinar a responsabilidade pela obra não é só pra cumprir a lei – é pra sua segurança também.

Um projeto arquitetônico completo custa de R$100 a R$200 por metro quadrado, dependendo da complexidade. Parece caro, mas evita muita dor de cabeça depois.

Quando não vale a pena reformar

Tem hora que o custo da reforma fica tão alto que é melhor construir do zero. Isso acontece quando:

• Os problemas na estrutura são graves demais
• A casa tem um projeto que não funciona mais nos dias de hoje
• O custo da reforma passa de 70% do que custaria uma casa nova
• Existem limitações legais que impedem certas mudanças

Nesses casos, pode valer mais a pena demolir e reconstruir, guardando só elementos especiais que tenham valor histórico ou sentimental.

O que pensar antes de começar

• Veja direito como está a casa antes de meter o pé na porta
• Faça um check-up completo dos problemas estruturais
• Defina claramente o que vai e o que não vai fazer
• Monte um orçamento realista e deixe uma gordurinha pra surpresas
• Contrate gente boa e peça referências
• Tire todas as licenças antes de começar
• Pense na logística, principalmente se for morar na casa durante a obra
• Priorize o que garante a segurança de todos

Perguntas que todo mundo faz sobre reforma de casa velha

1. Quanto custa, em média, reformar uma casa antiga de 100m²?

Entre R$70.000 e R$250.000, dependendo do estado da casa e do que você quer no final.

2. É melhor reformar tudo de uma vez ou por etapas?

Depende do seu bolso e da urgência. Fazer tudo junto geralmente é mais eficiente, mas exige mais dinheiro de uma vez.

3. Preciso mesmo contratar um arquiteto?

Se vai mexer na estrutura, sim. O arquiteto ajuda a otimizar o projeto e evita muita dor de cabeça técnica.

4. Quanto tempo demora uma reforma completa?

Uma casa média leva de 4 a 8 meses, mas já vi reforma de casa antiga durar mais de um ano.

5. Dá pra morar na casa durante a reforma?

Dá, mas é punk. Se fizer por etapas fica menos traumático, mas prepare-se pra poeira, barulho e falta de privacidade.

6. Quais são os pepinos mais comuns em casas antigas?

Fiação antiga, infiltrações, problemas estruturais, canos estragados e cupins.

7. Como sei se a reforma vai valorizar minha casa?

Compare o valor atual, o custo da reforma e quanto casas reformadas valem na sua região. Um corretor pode te ajudar nessa conta.

8. Quais reformas dão mais retorno financeiro?

Modernizar cozinhas e banheiros, criar ambientes integrados e melhorar a eficiência energética costumam dar bom retorno.

9. Tem financiamento específico pra reforma?

Sim, vários bancos têm linhas próprias pra isso, além de consórcios e financiamentos com garantia do imóvel.

10. Qual é a melhor época do ano pra reformar?

O tempo seco é melhor pra mexer em fundações, telhado e pintura externa. Mas com planejamento dá pra reformar em qualquer época.