Puxa vida! Quando botei as mãos no meu apê de 90m² ano passado, quase caí pra trás com os orçamentos de reforma. Fiquei semanas quebrando a cabeça, batendo perna em lojas e enchendo a paciência de pedreiros com mil perguntas. Anotei tudo num caderninho velho – cada real, cada material. Sabe como é, né? A gente sempre acha que vai gastar menos.
Você tá pensando em reformar um apartamento desse tamanho? Então senta aí que vou te contar o que descobri na prática. Nada de papo de especialista cheio de termos complicados – só a real mesmo, de quem já passou por isso.
Olha, vou ser direto: uma reforma completa num apê de 90m² pode sair entre 45 e 180 mil reais. É, é um dinheirão! Mas esse valor muda um bocado dependendo do que você quer fazer e dos materiais que escolher. Tipo, porcelanato importado ou um piso mais em conta? Armários planejados ou marceneiro do bairro?
O que mais pesa no bolso na hora de reformar
Antes de você abrir a carteira, vamos falar sobre o que faz o preço subir ou descer nessa história toda. E acredite, tem muita coisa!
Como tá o apê hoje?
Teu apartamento tá mais ou menos ou tá aos trancos e barrancos? Faz toda diferença!
No meu caso, peguei um apê antigo, daqueles com fiação que dava até medo. Tive que trocar tudo. Só essa parte já comeu uns 8 mil. É um dinheiro que a gente não vê depois (fica tudo escondido na parede), mas não dá pra fugir.
Se o seu tiver infiltrações, rachaduras ou outras bombas escondidas, prepare o coração e a poupança.
Simples ou cheio de fru-fru?
Você quer coisa básica ou tá querendo aquele apê de revista? Aí a diferença é grande:
- Do tipo “arruma e tá bom”: 500 a 800 reais por metro quadrado (total de 45 a 72 mil)
- Meio-termo bacana: 800 a 1.200 por metro quadrado (total de 72 a 108 mil)
- Padrão luxo: 1.200 a 2.000 por metro quadrado (total de 108 a 180 mil)
Mexer na estrutura é osso!
Derrubar parede, mudar ponto de água ou esgoto… aí o bicho pega! Qualquer mexida dessas pode adicionar de 5 a 20 mil no total.
Eu quis fazer aquela cozinha americana, sabe? Derrubei a parede entre a cozinha e sala. Só essa mudança comeu 7.500 reais do meu bolso. Tem o projeto, a aprovação do condomínio (que demora um tempão), fora a mão de obra.
A galera que vai botar a mão na massa
Tem que contratar arquiteto? Engenheiro? Mestre de obras? Cada um deles morde uma fatia da grana. Um arquiteto geralmente leva entre 5% e 10% do total da obra. Parece pouco, mas num projeto de 100 mil, já são 10 mil só de projeto!
Quanto custa cada cantinho do apê
Vamos falar de dinheiro mesmo, quanto vai cada pedaço da casa. Esses valores são baseados no que pesquisei e no que acabei gastando na minha reforma.
Sala (uns 25m²)
A sala é a cara da casa, né? Todo mundo vê quando chega. Ela come uma boa grana:
- Piso legal (tipo porcelanato médio): 125 reais o metro = 3.125 reais
- Pintura: 35 reais o metro = 875 reais
- Iluminação: de 1.500 a 4.000 (depende se você quer só o básico ou aquelas luminárias chiques)
- Gesso e firulas: 3.000 a 6.000
Total da sala: entre 8.500 e 14.000 reais
Cozinha (uns 10m²)
A cozinha é um buraco sem fundo! Sério mesmo. Não subestime:
- Móveis planejados: 1.200 a 2.500 o metro linear = 6.000 a 12.500
- Eletros embutidos: 4.000 a 12.000 (fogão, coifa, forno, essas coisas)
- Bancadas (granito ou quartzo): 800 a 1.500 o metro linear = 2.400 a 4.500
- Azulejos e revestimentos: 100 a 250 o metro = 2.000 a 5.000
- Encanamento: 1.500 a 3.000
Total da cozinha: entre 15.900 e 37.000 reais. É, dói no bolso!
Banheiros (2 banheiros, uns 8m² no total)
Os banheiros são pequenos mas comem dinheiro que nem gente grande:
- Revestimentos do piso até o teto: 120 a 300 o metro = 3.840 a 9.600
- Louças (vaso, pia): 1.000 a 3.000 por banheiro = 2.000 a 6.000
- Metais (torneiras e chuveiros): 500 a 2.000 por banheiro = 1.000 a 4.000
- Box e espelhos: 800 a 2.000 por banheiro = 1.600 a 4.000
- Encanamento: 2.000 a 4.000
Total dos banheiros: entre 10.440 e 27.600 reais
Quartos (3 quartos, uns 40m² no total)
Os quartos são mais tranquilos de reformar:
- Piso (geralmente laminado): 90 reais o metro = 3.600
- Pintura: 35 reais o metro = 1.400
- Iluminação: 300 a 800 por quarto = 900 a 2.400
- Armários: 1.200 a 2.200 o metro linear = 8.400 a 15.400
Total dos quartos: entre 14.300 e 22.800 reais
Área de serviço (uns 7m²)
Parece pouco, mas não esqueça desse cantinho:
- Revestimentos: 100 reais o metro = 1.400
- Tanque e instalação: 800 a 1.500
- Armários: 900 a 1.800
Total da área: entre 3.100 e 4.700 reais
As coisas que afetam o apê todo
Além dos cantinhos da casa, tem umas coisas que são do apartamento inteiro. E geralmente dão trabalho!
Parte elétrica
Trocar toda a fiação de um apê de 90m² fica entre 8 e 15 mil reais. Depende de quantas tomadas, interruptores e todas essas firulas que você quer.
Te dou um conselho de amigo: não economiza nisso! Já vi caso de gente que quis economizar e depois teve curto-circuito, incêndio e aquela bagunça toda. Melhor gastar agora do que ter dor de cabeça depois, né?
Encanamento
Trocar os canos todos sai entre 6 e 12 mil. E se precisar mudar algum ponto de água (tipo mudar o vaso de lugar ou a pia), aí sobe mais.
Ar-condicionado
Instalar splits pelo apê todo (uns 3 ou 4 aparelhos): 2.500 a 4.000 cada aparelho, mais 500 a 800 de instalação cada um.
Total do ar: entre 9 e 19 mil (e olha que não inclui a conta de luz depois, viu?)
Gastos que a gente sempre esquece
Ah, essa é a parte chata! Quando fiz minha reforma, esqueci de botar no papel vários gastos. Aí depois foi um sufoco. Toma nota pra não passar pelo mesmo perrengue:
Projeto e papelada
- Arquiteto e projeto: 5% a 10% do valor total
- Taxas do condomínio: 500 a 2.000 reais
- ART (aquele papel do engenheiro): 300 a 800 reais
Entulho (e é muito!)
- Caçambas: 350 a 500 cada (num apê de 90m² você vai precisar de 5 a 10 caçambas)
- Mão de obra pra demolição: 3.000 a 6.000
Pepinos surpresa
Guarda pelo menos 10% do total pra imprevistos. Acredita, eles sempre aparecem! No meu caso, descobrimos uma infiltração que vinha do apartamento de cima. Tive que fazer um tratamento todo especial no teto. Nem passava pela minha cabeça esse gasto!
Quanto custa no final das contas?
Pra você ter uma ideia geral, montei essa tabelinha com os preços que pesquisei. Dá pra ter uma noção do quanto vai sair no total:
Parte da casaPadrão simplesMeio-termoLuxoSala8.50011.00014.000+Cozinha15.90025.00037.000+Banheiros (2)10.44018.00027.600+Quartos (3)14.30018.50022.800+Área de serviço3.1003.8004.700+Parte elétrica8.00011.00015.000+Encanamento6.0009.00012.000+Ar-condicionado9.00014.00019.200+Projetos e taxas3.0005.0009.000+Demolição/entulho4.7506.0008.000+TOTAL83.000121.300169.300+
E aí, tá dentro do teu orçamento? Se não tiver, calma que vou dar umas dicas pra economizar.
Como economizar sem deixar a casa feia
Aprendi uns macetes na marra que me ajudaram a economizar uma grana:
Planejar direito antes de começar
Um projeto bem feito evita retrabalho e desperdício. Gastei 5 mil com um arquiteto, mas economizei pelo menos uns 15 mil em material e mão de obra que teriam ido pro lixo.
Sabe quando você compra material errado ou tem que quebrar algo que já foi feito? Pois é, isso custa caro pra caramba!
Não precisa jogar tudo fora!
Dá pra reaproveitar muita coisa:
- Armários antigos às vezes só precisam de uma porta nova ou uma pintura
- Alguns móveis dá pra reformar em vez de comprar novos
- Portas e janelas em bom estado, pra que trocar?
Eu mantive as portas originais do apê, só troquei as fechaduras e pintei. Economizei uns 4 mil fácil!
Pesquisa muito antes de comprar
Pesquisei preços em pelo menos 3 lojas diferentes pra cada material. Tinha diferença de até 30% em algumas coisas!
E quando fui comprar todo o piso de uma vez, consegui 15% de desconto. Vale a pena juntar tudo e negociar, viu?
Bota a mão na massa (se tiver coragem)
Tem coisas que você mesmo pode fazer:
- Pintar parede lisa é tranquilo
- Montar móveis
- Colocar prateleiras
Mas cuidado: não vai querer mexer com luz ou água se não manja do assunto. Aí é encrenca na certa.
Controle o dinheiro
Criar um cronograma financeiro foi a salvação na minha reforma. Dividi os pagamentos assim:
- Começo da obra (30% do total): demolições, parte básica e compra dos primeiros materiais
- Meio da obra (40% do total): pisos, revestimentos e instalações
- Final da obra (30% do total): acabamentos, móveis e detalhes
Assim não fiquei sem grana no meio do caminho. E acredite, ficar sem dinheiro com a obra pela metade é o pior pesadelo!
Onde economizar e onde não ser mão de vaca
Aquele papo de “o barato que sai caro” é pura verdade em reforma. Tem coisa que não dá pra economizar:
Onde vale gastar mais:
- Impermeabilização: economizar aqui significa infiltração depois
- Parte elétrica e encanamento: melhor pagar bem agora do que ter problemas sérios depois
- Piso de lugares que todo mundo pisa: se for ruim, vai estragar em dois tempos
Onde dá pra economizar:
- Revestimentos decorativos: tem opções que imitam materiais caros e ficam bem legais
- Torneiras e louças: os modelos intermediários costumam durar bastante
- Puxadores, maçanetas: dá pra achar coisas bonitas sem gastar horrores
Como conseguir a grana
Quase ninguém tem todo o dinheiro na mão pra fazer uma reforma. Vamos às opções:
Empréstimo no banco
Os bancos têm linhas de crédito pra reforma, com juros de 1,5% a 3% ao mês. Eles soltam o dinheiro conforme a obra avança.
Cartão de crédito
Pra compras grandes, o parcelamento sem juros pode ser uma mão na roda. Comprei minha geladeira, fogão e microondas assim.
Consórcio
Tem juros menores, mas demora pra ser contemplado. Se não tiver pressa, pode ser uma opção.
Juntar dinheiro antes
Foi o que eu fiz por dois anos. Guardei uma graninha todo mês antes de começar. É o jeito mais seguro, mas precisa de paciência.
Contratando a galera certa
A escolha dos profissionais faz toda diferença no resultado. Vou te dar umas dicas:
Como escolher arquiteto
- Peça pra ver trabalhos anteriores
- Confira as referências com outros clientes
- Veja se o estilo dele combina com o seu
- Fale do seu orçamento logo de cara
Empreiteiro ou profissionais separados?
Contratar um empreiteiro pra cuidar de tudo é mais prático, mas sai uns 15% a 20% mais caro. Contratar cada profissional separado dá trabalho, mas economiza.
Eu fiz um meio-termo: contratei um mestre de obras de confiança que trouxe a equipe dele, e eu mesmo comprei os materiais. Economizei uns 10% assim.
Contrato é fundamental
Mesmo que seja conhecido, faça um contrato por escrito. Coloque:
- O que exatamente vai ser feito
- Quanto tempo vai levar cada parte
- Como você vai pagar
- Garantia do serviço
- Multa se atrasar muitoInstalações elétricas e hidráulicas**: economia aqui pode significar problemas sérios depois
- Pisos de áreas de grande circulação: opte por materiais resistentes que não precisarão ser trocados em poucos anos
Pode economizar
- Revestimentos decorativos: existem opções bonitas e econômicas que imitam materiais mais caros
- Louças e metais: modelos intermediários geralmente têm bom custo-benefício
- Acessórios: itens como puxadores, maçanetas e trilhos podem ser encontrados com bons preços sem perder qualidade
Como financiar sua reforma
Poucos têm todo o dinheiro disponível para uma reforma. Estas foram as opções que considerei:
Financiamento bancário
Bancos oferecem linhas específicas para reforma, com taxas entre 1,5% e 3% ao mês. O crédito é liberado conforme o andamento da obra.
Cartão de crédito parcelado
Para compras pontuais de maior valor, o parcelamento sem juros pode ser vantajoso. Usei essa estratégia para comprar meus eletrodomésticos.
Consórcio de reforma
Opção de longo prazo com taxas menores que financiamentos tradicionais. O lado negativo é o tempo de espera pela contemplação.
Poupança programada
A opção mais segura é guardar dinheiro antes de iniciar a reforma. Foi o que fiz durante dois anos para conseguir bancar parte dos custos.
Contratando profissionais: dicas práticas
A escolha dos profissionais faz toda diferença no resultado final da reforma:
Como escolher um bom arquiteto ou designer
- Peça para ver o portfólio de projetos anteriores
- Verifique referências de outros clientes
- Certifique-se de que o profissional entende seu estilo e orçamento
Empreiteiro vs. profissionais avulsos
Contratar um empreiteiro que cuida de toda a obra pode ser mais prático, mas geralmente sai mais caro (cerca de 15% a 20% a mais). Por outro lado, gerir profissionais avulsos exige muito mais tempo e conhecimento seu.
Optei por um meio-termo: contratei um mestre de obras de confiança que trouxe sua equipe, e eu mesmo comprei os materiais. Economizei quase 10% em relação ao orçamento inicial.
Contrato e garantias
Sempre faça um contrato por escrito, mesmo que o profissional seja conhecido. Especifique:
- Escopo detalhado dos serviços
- Prazos para cada etapa
- Formas de pagamento
- Garantias dos serviços
- Multas por atrasos
Por que o quanto custa reformar um apartamento de 90m² varia tanto?
Durante minha pesquisa, notei que os preços variavam enormemente de uma empresa para outra. Isso acontece por vários motivos:
- Localização: em grandes centros urbanos, a mão de obra é mais cara
- Sazonalidade: reformas iniciadas no final do ano costumam ser mais caras
- Fornecedores: o acesso a fornecedores diretos pode reduzir custos significativamente
- Qualificação da mão de obra: profissionais mais qualificados cobram mais, mas geralmente entregam melhor qualidade e menos retrabalho
“A reforma é como uma jornada onde cada decisão tem um impacto no resultado final e no bolso. Planejar detalhadamente é investir no sucesso do projeto.” – Pedro Almeida, arquiteto com 20 anos de experiência em reformas residenciais
Erros comuns que encarecem a reforma
Eu cometi alguns desses erros e vi meu orçamento estourar em certos momentos:
Mudar o projeto durante a execução
Cada alteração no projeto durante a obra gera custos adicionais. No meu caso, decidi mudar o modelo da bancada da cozinha quando a obra já estava avançada, o que gerou um custo extra de 30%.
Não acompanhar a obra de perto
Visitas frequentes à obra ajudam a identificar problemas antes que fiquem grandes demais. Descobri um vazamento logo no início porque visitava a obra quase diariamente.
Não pedir amostras de materiais
Materiais podem parecer diferentes nas fotos. Sempre peça amostras antes de comprar grandes quantidades.
Economizar em itens críticos
Como já mencionei, economizar em impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas pode sair muito caro no futuro.
Reforma parcial vs. reforma completa
Nem sempre é necessário reformar tudo de uma vez:
Reforma parcial
Foco em um ou dois ambientes, geralmente cozinha e banheiros. Custo médio: R$30.000 a R$60.000 para um apartamento de 90m².
Reforma completa
Abrange todos os ambientes e instalações. Custo médio: R$83.000 a R$170.000 ou mais, dependendo do padrão escolhido.
Tempo médio de obra
O tempo é um fator importante a considerar:
- Reforma simples: 2 a 3 meses
- Reforma média: 3 a 5 meses
- Reforma completa: 5 a 8 meses
Minha reforma completa levou 6 meses, um pouco mais do que o previsto inicialmente (5 meses), devido a atrasos na entrega de materiais e alguns imprevistos.
Valorização do imóvel após a reforma
Uma boa reforma pode valorizar significativamente seu apartamento:
- Reforma básica: valorização de 10% a 15%
- Reforma moderada: valorização de 15% a 25%
- Reforma completa e de alto padrão: valorização de 25% a 40%
Meu apartamento foi avaliado em aproximadamente 30% a mais após a reforma, o que praticamente cobriu os custos investidos.
Aspectos legais da reforma em apartamentos
Não se esqueça da parte burocrática:
Aprovação do condomínio
A maioria dos condomínios exige:
- Projeto detalhado
- ART/RRT do responsável técnico
- Cronograma da obra
- Termo de responsabilidade
Horários permitidos para obras
Respeite os horários estabelecidos pelo condomínio, geralmente:
- Segunda a sexta: 8h às 17h
- Sábados: 9h às 12h
- Domingos e feriados: proibido
Multas e penalidades
O desrespeito às regras do condomínio pode gerar multas pesadas e até mesmo embargo da obra.
Principais pontos para lembrar sobre o quanto custa reformar um apartamento de 90m²
- A reforma completa pode custar entre R$45.000 e R$180.000, dependendo do padrão
- Os ambientes mais caros geralmente são cozinha e banheiros
- Reserve 10% do orçamento para imprevistos
- Planejamento detalhado pode economizar até 30% no custo final
- Valorize a contratação de bons profissionais e materiais de qualidade em itens críticos
- Uma boa reforma pode valorizar o imóvel em até 40%
- Sempre respeite as regras do condomínio para evitar problemas legais
- Divida a reforma em fases se o orçamento for limitado
- Pesquise preços com diferentes fornecedores para economizar
- Documentação e contratos bem feitos evitam dores de cabeça futuras
Perguntas frequentes sobre o custo de reforma de apartamento de 90m²
- Qual o valor médio para reformar um apartamento de 90m² com acabamento padrão médio? R: O valor médio fica em torno de R$120.000, o que representa aproximadamente R$1.000 a R$1.200 por m².
- É possível reformar um apartamento de 90m² gastando menos de R$50.000? R: É possível, mas seria uma reforma parcial e com materiais simples, focando apenas nos pontos mais críticos.
- Quanto tempo dura em média uma reforma completa de apartamento de 90m²? R: Uma reforma completa geralmente leva entre 5 e 8 meses, dependendo da complexidade do projeto.
- É melhor contratar um arquiteto ou fazer a reforma por conta própria? R: Um arquiteto pode ajudar a economizar ao evitar erros e retrabalhos, compensando o valor do projeto.
- Quais são os ambientes que mais encarecem uma reforma? R: Cozinha e banheiros são os ambientes mais caros devido às instalações hidráulicas e acabamentos específicos.
- É necessário sair do apartamento durante a reforma? R: Para reformas completas, é recomendável, pois há poeira, barulho e períodos sem água ou luz.
- Como dividir o orçamento entre os diferentes ambientes? R: Uma divisão equilibrada seria: 25% para cozinha, 20% para banheiros, 15% para sala, 20% para quartos e 20% para instalações.
- Qual é o melhor período do ano para fazer uma reforma? R: Evite períodos chuvosos e finais de ano, quando há escassez de mão de obra e alta nos preços.
- Vale a pena financiar uma reforma? R: Depende da urgência e das taxas. Financiamentos com taxas acima de 2% ao mês podem encarecer muito a reforma.
- Quanto valoriza um apartamento após uma reforma completa? R: Uma reforma bem feita pode valorizar o imóvel entre 15% e 40%, dependendo do padrão e das melhorias realizadas.
